Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до статті 15 даного закону у договорі оренди землі мають бути обов’язково прописані всі істотні умови договору, а саме:

- об’єкт оренди (тобто земельна ділянка з визначенням її кадастрового номера, місця розташування, розміру земельної ділянки);

- строк дії договору (строк дії договору визначається сторонами договору, але він не може перевищувати 50 років);

- орендна плата (із зазначеням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, доцільно визначати відповідальність за несплату орендної плати);

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об’єкта оренди (наприклад, в договорі оренди землі може бути передбачено необхідність проведення меліорації земель);

- умови та строки передачі земельної ділянки орендарю (передача земельної ділянки здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки. Звертаю увагу, що такий акт приймання-передачі земельної ділянки є невід’ємною частиною договру оренди землі);

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві (передача земельної ділянки у разі припинення договору оренди здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця);

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (на земельній ділянці може бути зареєстроване право земельного сервітуту, також на земельній ділянці можуть бути створені охоронні зони);

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін (у договорі оренди доцільно передбачити відповідальність не лише за прострочення сплати орендної плати, а також за несвоєчасне повернення земельної ділянки у разі закінчення строку договору оренди землі або ж дострокового розірвання договору, за зниження родючості грунту);

- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Документи, які повинні в обов’язковому порядку додаватися до договору оренди землі:

Невід’ємні частини договору оренди землі:

- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об’єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Деякі істотні умови, які відповідно до Закону України «Про оренду землі» обов’язково повинні бути визначені при підписанні договору оренди землі, не відображені в типовому договорі оренди землі. А тому при складанні договору оренди землі та використанні типового договору сторонам необхідно самостійно їх зазначати у договорі. Адже у разі відсутності у договорі оренди землі хоча б однієї із визначених законодавством України істотних умов, договір може бути визнаний недійсним.

  При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що ж стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін.

   Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки до реєстраційної служби подаються:

- заява про державну реєстрацію права (форма та вимоги до заповнення заяв та запитів затверджено наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012р. №595/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 14.12.2012р. №1841/5). Відповідно до вказаного наказу заявазаповнюється українською мовою розбірливими друкованими літерами кульковою ручкою синього кольору. Дати у заявах заповнюються арабськими цифрами у форматі - «день, місяць, рік». Найменування фізичної або юридичної особи вказуються повністю. Не допускаються у заяві підчищення, дописки, закреслення чи інші виправлення);

- копія документа, що посвідчує особу заявника;

- копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб - платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);

- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;

- документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);

- документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди земельної ділянки (договір оренди). Для проведення державної реєстрації речових прав на земельну ділянку в разі, коли в документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер, заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає витяг з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку;

- у разі подання заяви уповноваженою особою така особа подає документ, що посвідчує її особу, копію документа, що підтверджує її повноваження; якщо уповноважена особа діє від імені фізичної особи — копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє, копію реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.

Відповідно до статті 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, їх копії, засвідчені в установленому порядку.

Завідувач сектору                                                                   А.В. Ніколішина